Immobilieninformationen für den Kunden

Grundbuch, Kataster -
wird häufig verwechselt.
Das Kataster wird derzeit langsam aktuslisiert, ist aber nicht maßgebend.
Der Eigentumsnachweis ist ausschließlich beim Grundbuchamt - Registro de la Propiedad. Falls die Originalurkunde nicht aufzufinden ist ( ist immer eine große Sorge der Ausländer ), kann jederzeit beim Notar eine Zweitschrift beantragt werden.

Vollmachten -
in den spanischen Vollmachten müssen ALLE Befugnisse einzeln aufgeführt werden. Was nicht erwähnt ist, darf nicht gemacht werden ( Kopien von Urkunden sind beim Notar abzuholen, NIE- Nummer, etc )

Grundstücksteilungen -
In der Zona Urbana ist das in der Regel kein Problem. In der Zona Rústica nach den neuen Plänen geht dies nur noch in Ausnahmefällen, oder wenn mindestens 10.000m² Flächen vorhanden sind. Im Asentamiento Rural 600 bis 2000 m², je nach Gemeinde. Im Asentamiento Agrìcola je nach Plan, für Baugenehmigungen mus hier landwirtschaftliche Nutzung nachgewiesen werden. Für Grundstückszusammenlegungen gibt es in der Regel keine Hindernisse. Die auf den Kanaren übliche Erbteilung soll verhindert werden, deshalb steht einer Zusammenlegung meist nichts im Weg.

Rechtsverhältnisse der Grundstücke – Vorsicht!,  Teilungen sind oft nicht möglich, Legalisierungen von illegalen Bauten nur nach Verjährung (4 Jahre), Innengrundstücke dürfen ohne Zufahrt nicht verkauft werden ( per Gesetz ). Baugenehmigungen sind befristet und können nur eingeschränkt verlängert werden. Vorsicht mit Dienstbarkeiten!
Stromleitungen müssen inzwischen unterirdisch verlegt werden, Wasserkanäle haben Wegerechtscharakter: Ein über ein Grundstück führender Wasserkanal bedeutet, dass jeder ihn zurzeit als Weg benutzen darf.
Die Wasserversorgung in manchen Gegenden ist noch kompliziert. Selbst wenn Leitungen in der Nähe sind, bedeutet das nicht, dass diese auch zur Nutzung des eigenen Grundstückes heranmgezogen werden können. z.B. in Las Manchas, Tigalate, Tiguerorte, Montes de Luna, La Sabina.
Besondere Vorsicht gilt auch bei Naturschutzgebieten wie Barrancoc de Las Angustias, Caldera, Waldgebiete. Hier gelten besondere Schutzrechte. Ebenso die Küstenstreifen: Dominio pùblico marìtimo terrestre 6 + 14 Meter vom Grenzstein ins Innere müssen eingehalten werden. Auf den ersten 100 Metern darf NICHTS gebaut werden.( z.T. das gilt auch für schon vorhandene Gebäude )
Bauvohaben im Stadtkern müssen mit einer Tiefgarage versehen werden.
Die Schmutzwasserentsorgung bei Neubauten bedarf eines Mehrkammersystems.

Neuvermessungen, Flächenübermaß - Nach Neuvermessungen entstandene Flachenübermaße – exceso de cabida – sind nicht mehr so einfach einzutragen: Beim Notar, mit einer Acta de notariedad, maximal 20% und nur, wenn alle Nachbarn und Vorbesitzer unterschreiben. Sonst beim Gericht, per expediente de dominio, dies dauert bis zu 6 Monate.

Strom, Bauabnahme. Häuser ohne Bauabnahme. Certificado final de obra ( vom Architekten ), certificado de habitabilidad ( vom Rathaus ) bekommen keinen legalen Stromanschluß.
Häuser mit „ Baustrom“ zu legalsieren ist nicht einfach und kann sehr teuer werden.
Es bedarf im Zweifelsfall Architektenpläne, Abnahme, ggf. Verjährungsbescheinigungen und in jedem Fall ein Projekt zur Anpassung an das neue Stromversorgungsgesetz.


Steuern I.B.I. - Impusto de Bienes inmuebles, Grundsteuer beim Gemeindeamt, sowie alle anderen Sreuern, Einkommensteuer, Grunderwerbssteuer, etc. sind in Spanien immer Bringsteuern.
Der Steuerpflichtige muß selbst auf die Termine achten und bezahlen. Es gibt keine Mahnungen, sondern direkt Säumniszuschläge. Die Plusvalìa bzw. Wertzuwachssteuer oder Gewinnsteuer entfällt in der Zona Rùstica und wird nur für die vom Haus eingenommene Fläche erhoben. Nach 10 Jahren entfällt auch diese.

Wasser. - ist in der Regel privat bis auf das städtische Wasser – agua municipal -. Die Kanäle gehöhren der jeweiligen Aktiengsellschaft ( sie sind auch verantwortlich ), ab cajita ( Verteiler ) und bis zum Grundstück ist die Leitung privat und muß auch privat verlegt und gepflegt werden. Wasser – und Durchlaufrechte müssen in der Escritura ( Vertrag ) mitgekauft werden, oder Verkäufer und Käufer unterschreiben im zuständigen „Wasserbüro“. Anders ist keine Übertragung möglich.
Da die Wassermenge schwankt, werden Wasserrechte 1x im Jahr ausgelitert und entsprechend verteilt. In niederschlagsarmen Jahren gibt es im Sommer entsprechend weniger Wasser für die Aktie.

Grenzmauern. Seitenmauern gehören den Grundstückseigentümern zur Hälfte. Vom Grundstück aus, gehören zum Meer gerichtete Mauern dem oberen Eigentümern und müssen nach Besitzanteil aufgebaut, oder ausgebessert werden.